香港物業印花稅完全指南：2026年最新政策與計算方法
香港物業印花稅在「全面撤辣」後架構大幅簡化，現時住宅物業只需繳交從價印花稅（AVD），不再有買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD），但高價豪宅在 2026 年再度加稅。無論你是首次置業、換樓、以公司名義入市，甚至購入 1 億元以上豪宅，都應先掌握最新稅率表與計算方法，才能準確估算置業成本及避免遲交罰款。
什麼是物業印花稅？
物業印花稅（Stamp Duty）是政府就香港不動產買賣或轉讓所徵收的稅項，通常以成交價或物業市值（以較高者為準）為基礎計算。
撤辣前主要類別：
- 從價印花稅（AVD）：所有物業買賣都要付。
- 買家印花稅（BSD）：非香港永久居民或公司名義買住宅物業需付。
- 額外印花稅（SSD）及新住宅印花稅（NRSD）：用作遏抑短炒及第二層住宅需求。
2024 年全面撤辣後：
- 政府由 2024 年 2 月 28 日起撤銷 SSD、BSD、NRSD，所有住宅交易只需繳付從價印花稅一項。
- 2025 年起，更把樓價 400 萬元或以下住宅物業的印花稅減至 HK$100，令中小價物業置業成本大幅下降。
簡單理解：2026 年買住宅，印花稅就是一張「樓價 × 稅率」的單，只是不同價位有不同階梯和特例。
2026 年最新印花稅稅率表
以下主要以「住宅物業」的從價印花稅（第二標準稅率）為主，即目前港人買樓最常遇到的一張稅單。
住宅物業從價印花稅（撤辣後）
根據稅務局及多個機構整理，2026 年買樓的稅率大致如下（以成交價或市值較高者為準）：
| 物業價值（港元） | 應繳印花稅（住宅，第二標準稅率） |
|---|---|
| 不超過 4,000,000 | HK$100 |
| 4,000,001 – 4,323,780 | HK$100＋超出 HK$4,000,000 部分的 20% |
| 4,323,781 – 4,500,000 | 1.5% |
| 4,500,001 – 4,935,480 | HK$67,500 ＋超出 HK$4,500,000 部分的 10% |
| 4,935,481 – 6,000,000 | 2.25% |
| 6,000,001 – 6,642,860 | HK$135,000 ＋超出 HK$6,000,000 部分的 10% |
| 6,642,861 – 9,000,000 | 3.00% |
| 9,000,001 – 10,080,000 | HK$270,000 ＋超出 HK$9,000,000 部分的 10% |
| 10,080,001 – 20,000,000 | 3.75% |
| 20,000,001 – 21,739,130 | HK$750,000 ＋超出 HK$20,000,000 部分的 10% |
| 超過 21,739,130（一般住宅上限情況） | 4.25% 或以上，豪宅另有加幅（見下） |
豪宅加稅：1 億元以上物業
2026/27 年度財政預算案提出，由 2026 年 2 月 26 日起，價值超過 1 億元的住宅物業，其從價印花稅率由4.25% 上調至 6.5%，體現「能者多付」原則。
換言之：
- 一般住宅（價值未逾 1 億）：按上表稅階計算，最高一般為約 4.25%。
- 超豪宅（價值逾 1 億）：直接套用約 6.5% 稅率，印花稅開支非常可觀。
實際計算例子
以下以幾個常見樓價作示例，示範如何計算從價印花稅。
例子一：400 萬首置私人樓
- 成交價：HK$4,000,000
- 稅率區間：不超過 HK$4,000,000（住宅）
- 應繳印花稅：HK$100
在撤辣前，同樣價格的物業印花稅約 HK$60,000，現時大幅降低至象徵式 HK$100，有關措施大為降低入市門檻。
例子二：500 萬住宅物業
- 成交價：HK$5,000,000
- 稅率區間：介乎 HK$4,935,481 – HK$6,000,000 ⇒ 稅率為 2.25%
- 應繳印花稅：
- 稅額 = 樓價 × 2.25%
- = HK$5,000,000 × 2.25% = HK$112,500
例子三：800 萬自住單位
- 成交價：HK$8,000,000
- 稅率區間：HK$6,642,861 – HK$9,000,000 ⇒ 稅率為 3%
- 應繳印花稅：
- 稅額 = HK$8,000,000 × 3% = HK$240,000
例子四：1.5 億超豪宅
- 成交價：HK$150,000,000
- 超過 1 億 ⇒ 從價印花稅稅率：6.5%（2026 新稅率）
- 應繳印花稅：
- 稅額 = HK$150,000,000 × 6.5% = HK$9,750,000
例子四可見，豪宅加稅對超高價物業影響極大，單是印花稅已接近一層中小價物業的樓價水平。
首置人士與非首置人士的區別
撤辣後，首置與非首置在住宅印花稅計算上的分別大幅減少，因為已不再存在「新住宅印花稅（NRSD）」這一重稅。
現時情況大致如下：
- 住宅買家（不論是否首置）：
- 一律按「住宅第二標準稅率」計從價印花稅；
- 不再額外徵收 15% NRSD。
- 非香港永久居民或公司名義買家：
- 以往需付 7.5% 買家印花稅（BSD），現在已撤銷；
- 目前只需按 AVD 稅率表繳付印花稅。
然而，「首置」身份仍可能在以下方面有間接影響：
- 首置人士較常購買 400 萬或以下單位，享受 HK$100 象徵式印花稅的機會較高。
- 某些按揭計劃或政府置業計劃仍以「是否首置」作為申請條件之一，間接影響總體置業成本。
特殊情況下的印花稅
除了標準買賣交易外，下列情況亦可能涉及印花稅：
1. 非住宅物業（舖位、車位、工廈）
非住宅物業的印花稅率結構略有不同，一般沒有 400 萬「HK$100」優惠，並按照另一套從價稅率計算，需參考稅務局最新表格。
2. 親屬之間轉讓
以往部分情況（如夫婦之間以市值象徵性轉讓）可以豁免部分辣稅，現時在撤辣後大部分相關辣稅已取消，但仍需留意：
- 物業是否屬於住宅或非住宅；
- 轉讓是否屬買賣性質、是否涉及對價；
- 如屬贈與安排，可能涉及其他稅務與法律安排。
具體個案應向律師或稅務專業人士查詢。
3. 「換樓」情況
撤辣前，換樓人士若短期內買入新樓再賣舊樓，可申請 NRSD 退稅；撤辣後相關安排已不再適用，換樓人士不須再為「兩層樓重疊期」而承擔額外印花稅，但仍須按新物業價格繳納 AVD。
2026 年有沒有政策調整？
簡單整理 2024–2026 的重大變化：
- 2024 年 2 月 28 日：全面撤辣
- 撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）。
- 所有住宅物業交易只須繳付「從價印花稅」。
- 2025 年預算及後續安排：
- 進一步降低 400 萬或以下住宅物業印花稅至 HK$100，顯著惠及首置及中小型單位買家。
- 2026 年 2 月 26 日：豪宅加稅
- 對價值超過 1 億元住宅物業將從價印花稅由 4.25% 上調至 6.5%。
- 其餘價位住宅物業的稅率維持 2025 年之後的水平不變。
總體而言，對大部分首置及換樓買家來說，2026 年的印花稅環境較過去「辣稅年代」寬鬆許多；只有超豪宅買家會面對額外加稅。
購買物業的其他稅務與費用
除了印花稅，買樓還要預算以下幾項開支：
- 律師樓法律費及雜費：
- 一般地產代理會提供「一條龍報價」，視樓價而定，大約數千至一萬多元不等。
- 代理佣金：
- 一般買家佣金約為樓價 1% 左右，亦有個案可議價或由賣方支付。
- 按揭相關費用：
- 估價費、按揭保險（如借款比例較高）、銀行手續費等。
- 差餉、管理費及裝修費：
- 雖非稅項，但屬持有及入伙成本，亦應納入整體預算。
對自住買家來說，印花稅 + 首期 + 裝修 + 傢俬電器，往往是實際「入場成本」的主要組成部分。
印花稅支付時間與程序
1. 何時需要繳交印花稅？
- 一般住宅買賣文件（買賣合約）須在簽署後 30 日內繳付印花稅。
- 如有正式轉讓契（Assignment），相關文書亦需在簽署後 30 日內蓋印。
遲交印花稅可能會被徵收罰款，金額視乎逾期時間而定，可高達印花稅額若干倍。
2. 如何繳交？
- 透過律師樓處理：
- 絕大部分二手及一手交易會由律師代辦文件及繳稅，買家只需於完成交易前支付相應稅額及法律費。
- 自行向稅務局申請繳納（較少用於住宅買賣）：
- 按稅務局指示以電子方式提交文書及付款，或親身前往稅務局印花稅組辦理。
3. 繳稅後會取得甚麼證明？
- 已蓋印的買賣合約或轉讓契，會顯示印花稅已繳付，日後如辦理轉售、按揭或產權查冊，均以此作為交易已依法課稅的重要證明。
